不動産の運用方法が決まった方へ、
その後の実現に向けた具体的なサポートを行うサービスです。
コンサルティング会社を上手に使うことで、一般の方では見つけにくい優良工務店や設計事務所、地場に強い不動産会社、良い条件で融資をしてくれる金融機関、各専門分野に特化した税理士や弁護士など、コンサルティング会社ならではの優秀な人脈を有効活用し、お客さまに最適な「ベストチーム」をつくることができます。
主な運用の方法と、必要になる手続きや注意するポイント
賃貸マンション・アパート経営
上手くいけば安定した収益を得つつ、所得税や相続税の節税効果も見込めますが、入居率や賃料が当初の想定より下がってしまうと、予定していた賃料収入が得られなくなる点については注意が必要です。建設会社が作成する入居率及び賃料の目算は甘いことが多く、築5年を過ぎたあたりから徐々に厳しい経営を迫られるケースを散見します。安定経営を実現するには、周辺のマーケティング(市場調査)を利害関係の無い第三者機関で徹底して行うこと、資金の調達コスト(借入金利)を抑えること、費用対効果の高い建物を建てることが重要です。
事業用賃貸経営
建物を含めて貸し出す方法と、土地のみを貸し出す方法があり、いずれの場合も立地条件が鍵になります。また、等価交換などの手法を用いることで、自己資金がゼロでも建築計画を実現し収入を得ることが可能になる場合もあります。また、収益性が高い・保証金を受け取れる・物件の明け渡しにあたって基本的にオーナーサイドは現状回復費が不要、などのメリットがある一方で、景気に左右されやすい・金融機関の融資審査が厳しいなどのデメリットもあります。運用方法の中で最も経営戦略が必要な方法と言えるでしょう。
駐車場経営
自身で月極駐車場やコインパーキングを経営する方法と、運営会社に土地のみを貸し出す方法があります。また、他事業への転用や売却が容易で、他の運用方法に比べて投資額が少なく、回収が早いことから低リスクな手段と言えます。ただし、固定資産税について居住利用のような軽減が無いため、税金面での節税効果は期待できず、ターミナル駅の駅近などの特別な場所を除き収益力も高くないことがほとんどです。いずれ、他の運用方法を選択するまでの繋ぎ的な役割になることが多い運用手段といえます。
福祉施設経営
最寄り駅から多少離れていても問題がない、業者に一括借上げしてもらうことで自身で運営する必要がない、他の運用手段に比べ安定した収入が得られる、入居者の募集からクレーム対応までオーナー側の負担が少ないなどのメリットがある一方で、事業の成否が運営を任せる介護事業者次第で決まるところが非常に大きい、ある程度まとまった広さの土地の広さが必要、他の運用手段に比べ収益率が低い、土地の評価額次第では金融機関の借入が難しいなどのデメリットがあります。運営を任せる介護事業者の選定は特に慎重に行いましょう。
売却する
現金化する事でマンション投資や株式投資等の他の収益を生む資産への組み換えが容易になるところ、また、売却によって得られた現金を相続発生時の納税資金などの用途で確保しておく事ができるのは良い点ですが、相続時の評価額が不動産よりも高くなること、また、現金資産は節税する手段がほぼないことから相続税も高くなる可能性がある点には注意が必要です。また、売却によって得られた利益については譲渡所得税などが課税されます。売却が成立した場合にかかる様々な税金について、事前にきちんと算出しておくことをお勧めします。
借地として貸す
大きく分けて普通借地権と定期借地権の2種類があり、定期借地権の方が土地の返還期限が定められていることから地主のリスクが低くなりますが、借り手がつきにくくなる傾向があります。片や、普通借地権は地主側からの一方的な契約解除はできず、借地権が設定されている状態では適正価格で売却することも難しいのが現状です。また、近年、相続税の物納条件が厳しくなり、借地を物納することが非常に難しくなっていますので注意してください。地代や更新料などの収入が得られるというメリットもありますが、デメリットも多い方法です。
