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稲城市 マスタープランご依頼

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稲城市
土地活用の選択肢や税額、収支を知りたい → マスタープランご依頼

ご相談時の状況

・相続人は兄弟3人。
・現在建っているアパートからの賃貸収入を3等分しているが、依頼人及びご兄弟の内1名は外に賃貸を借りて
 家賃を払っている。   
・母が高齢になりつつあり、兄弟の誰かが将来は同居する必要があるかも知れない。

ご相談内容

・現在建っているアパートを壊して、自宅と賃貸の併用住宅に建て直した場合、今と比べて収支はどうなるのか?
・土地を売却した場合、税金や手数料はどれくらいかかるのか?3等分して手残りはいくらになるのか?
・プロの目から見て、どのように運用するのが一番良いか教えて欲しい。

 

オーナー様の声

現在、敷地内に賃貸アパート(築20年満室)が建っていて、税金経費を引いた家賃収入を相続人3人で分配しているのですが、取り敢えず3人の共有名義にしたものの今後どのようにしていくのが良いか検討しておりました。

建設会社などにも相談に伺ったのですが、やはり建設会社に相談するとどこに相談しても建て直しましょうとしか言われず、建てた場合のメリットしか話してもらえないので、リスクもきちんと知りたいと思いインターネットで色々調べました。

TERAさんのHPに出ていた「何もしない現状維持が一番良い場合だってあるのです」っていう一文を見て、ここなら良い話だけではなく悪い話もキチンとしてくれるのではないかと思ってお問い合わせしたのですが、想像以上にきちんと判断材料になることを聞くことが出来て良かったです。

土地活用のやり方を決めるには収支だけではなく、相続のことや税金のこと、将来的な賃貸市場や金融市場のことなど本当に様々な知識が必要なんだなと実感しています。

アドバイス頂いたことを良く検討してどうするか決めたいと思っております。
ありがとうございました。

コンサルタントより

今回のようなケースの場合、通常は様々な土地活用の選択肢をご提示することが多いのですが、今回は既に既存の賃貸アパートが建っていて満室稼動している状態ですので駐車場やトランクルームなどでの運用は考え難く、お土地の売却とご自宅賃貸併用住宅の建築とに絞って調査、分析、アドバイスをさせていただきました。

お土地の売却に関しては
① お土地をご購入されたのが遥か昔で、取得費が最低水準であること。
② ご自宅の買い替え等ではなく賃貸物件が建っているお土地なので、税制上優遇が少ない。
という状況ですので、実際の税額を算出し相応の譲渡所得税がかかりますというご説明をさせていただきました。
また、現在入居者がついていますので、性急な売却はされない方が良いというお話も併せて致しました。

ご自宅賃貸併用住宅の建築に関しては
賃料相場と建築費、維持費や税金などを考慮すると、『ご自宅賃貸併用住宅を建築して現状より収入を得ること』を最優先にお考えになるのであれば建築をおすすめしますとお伝え致しました。

つまり、賃貸併用住宅で採算をとっていくにはいくつかの条件があり、それを優先できるのであればお建てになられて良いのではないかということです。逆に条件を満たすことが出来ない場合は建てない方が良いということになります。

現状維持を選択した場合の将来的なリスクもお伝えしました。じっくりお考えいただいて良いご結論を出していただければと思います。
 

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