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新宿区 店舗賃貸併用マンション建築

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外観

新宿区
建設会社の見積り、建築プラン精査 → 店舗併用賃貸マンション建築

建築概要

  • 建築面積:161.85㎡
  • 重量鉄骨造3階建
  • ハウスメーカーP社施工

共用部分設備 

  • カードキーエントリー
  • オートロック(TVモニター付)
  • 宅配BOX
  • 防犯カメラ
  • SECOMホームセキュリティー

 ポイント

【建物について】

  • 建設予定地が四ツ谷駅徒歩4分という好立地にあること
  • 元々クライアント様のご実家があった場所でご近所も知り合いが多く、賃貸物件を建てた後も近隣の方とは良好な関係を維持したいとお考えになっていること。
  • 1階にご自身が経営される店舗を設けられること、将来的にも売却の予定はなく長く運用する予定であること。

 等の理由から、高級物件を建てて継続的に運用しながら入居者の質も確保していく方向で提案しました。
アパートとマンションでは築10年を過ぎてからの入居率と賃料の下落率に大きな差が出ることから、RC(鉄筋コンクリート造)か重量鉄骨(S造)での建築を検討しましたが、賃貸メインということもありコストを抑えられる重量鉄骨造での建築に決め、設計や仕様に融通が利いてオリジナリティや高級感が出せる建設会社を選定しています。
南側は道路面に面しており、日当たり景観ともに良好なのですが、北側は斜線規制の関係上最上階(3階)が多少狭くなってしまう上に、2階までは直ぐ目の前に別の建物が建っており条件が良くないことから、2階と3階でメゾネットにしてそれぞれの階の弱点を補う形でプランニング致しました。水廻りや寝室をすべて2階に配置してメインの生活空間であるリビングダイニングのみを3階に配置することで、ゆとりのある間取りと快適な住み心地を実現しています。

【建物費の削減およびコンサルティングの成果について】

※当案件は元々クライアント様が某大手ハウスメーカーで契約まで済ませていたのですが、営業担当者の契約後の対応が悪くクライアント様に不信感か芽生え、他の建設会社の検討を始めたという経緯がありました。最終的に弊社がコンサルティングに入り、ご紹介した会社で建築に至りましたが、融資に関しても当初のハウスメーカーと同じ融資元での提案にも関わらず0.35%(当初10年固定1.05%→0.70%)の金利引き下げに成功しています。

※また、本来資金使途が違うことで難しい1階店舗部分の内装費の一部を捻出する為の追加融資も同じ融資元から獲得。通常の事業ローンの金利に比べ格段に安い金利での調達が出来ています。

※エントランスの角柱にもタイルを貼って高級感を演出。また前項の北側2~3階のメゾネットには施主支給品として弊社が直接仕入れたラグジュアリーラインの洗面化粧台を設置。費用対効果の高い部分に絞って差別化を図っています。

ギャラリー

オーナー様の声

土地は親から相続した物で、場所は悪くないと皆さんにおっしゃっていただいていたので、賃貸経営が出来ないかと思ってインターネットで大手の建設会社を探して連絡をしたのが始まりになります。
その内の1社と請負契約も済ませて頭金もお支払いしたのですが、、、
元々実家に付いていたソーラーパネルをどうするかっていう問題があって、契約前は担当者からその件はお任せくださいと言われていたのですが、契約を済ませたら途端に担当者から連絡が全然来なくなって、こちらから進捗状況を尋ねても面倒くさそうな感じで非常に対応が悪くなってしまったんですよね。それで不信感を持ってしまい、このままで良いのだろうかと思ってお見積もりの比較サイトに登録しました。
それで5社ぐらいご連絡いただいたのですが、その中からTERAさんにコンサルティングをお願いしたのは、担当の赫さんが色々な事を細かく丁寧に説明してくれたことと、お話がわかりやすかったことが大きかったですね。以前の経緯があるので、信用が置ける人でないと駄目だなとは強く思っていました。
それと、ご紹介いただいた建設会社の見積もりが安いと感じたのもありました。元々お願いしていた建設会社は軽量鉄骨でのご提案だったのですが、TERAさんからご紹介していただいた建設会社は重量鉄骨でご提案いただいたのに金額が変わらなかったんですね。
それに、たまたまTERAさんから紹介された銀行が、以前話が進んでいた建設会社から紹介された銀行と同じところだったにも関わらず、以前より金利が安かったんですよね。同じ銀行なのに金利が安くなるってどういうことなんだろうと思いましたが、赫さんのお話通りだなとも思いました。
後、賃貸部分だけでなく店舗の内装や設備についてもご相談に乗っていただきました。内装に関しては建物の建築をお願いしているハウスメーカーではなく、別にご紹介いただいた工務店で安く工事をしていただけたおかげで、当初予定していたよりもだいぶ予算が抑えられたのでとても助かりました。
ちゃんと入居者が入ってくれてローンが支払っていけるのか、まだ不安な気持ちはありますが、TERAさんを信じてお任せしたいと思います。これからもよろしくお願いいたします。

   

▲オーナー様によるお引渡しテープカット

コンサルタントより

建築地は四ツ谷駅徒歩4分と都内でも屈指の好立地にあり、形状・広さとも申し分ない条件のお土地でしたが、逆に好立地であるが故に周辺の賃貸物件がほぼ高級分譲賃貸マンションのみという状況で、如何にしてそれらの高級物件に対して競争力を保てるようにするか、というところが課題でした。
所有権も含め売り切りで、その時点で建築主が利益を確保出来る分譲マンションと、あくまで所有権はオーナーのままで入居者には部屋を賃貸するだけの賃貸マンションでは、当然建築費にかけられる予算が全然変わってきます。その予算の違いを入居率に反映させないためにはどうしたら良いのか?担当部署では検討と検証を繰り返しました。
建築費を下げている分、分譲賃貸に比べ賃料を下げるというのは手っ取り早い手段ではありますが、それは色々な方法を模索した上でそれでも打開策が無い時の最終手段として考えるというのが弊社の基本方針になります。
そこで私共では、まず、徹底的なマーケティングを行い、当エリアで賃貸経営をする上で欠かせない設備と、グレードを落とせる、または外せる設備の絞り込みを行うところからスタート致しました。
徹底的な取捨選択を行った結果、賃料15万円以下のお部屋は建物のお引渡し時には入居が決まり、唯一残った賃料18万5千円のお部屋もお引き渡し月の月末に契約が決まりました。
弊社では常日頃、入居者の需要を探るマーケティングという作業を大事にしているのですが、今回はその努力が報われた結果となりました。
今後も一つ一つのコンサルティングを丁寧に行っていきたいと思います。

 

 

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