江東区 賃貸アパート建築

Home > 事例 > アパート賃貸経営の事例 > 江東区 賃貸アパート建築

外観

江東区
駅から遠い賃貸物件のケーススタディのご説明 → 賃貸アパート建築

共用部分設備

・オートロック (TVモニター付)
・宅配BOX
・防犯カメラ
・SECOM
・敷地内ゴミ置き場
・アプローチ天然石仕上げ
・サイクルポート付駐輪場

ポイント

【建物について】

・建設予定地が最寄り駅から遠く、賃料設定を低めにする必要があること
・クライアント様が長期での運用を希望されている
等の事情を考慮し、ポイントを下記の2点に絞り建設会社を選定致しました。
①低めの賃料設定でも収益が確保できるように、建築費用を抑える。
②長期で運用するために、賃料を下げること以外の入居者に対するアピールポイントが必要。
結果、大手のハウスメーカーやデベロッパーでは施工費用が高いため、弊社の提携工務店の中から
技術力の高い職人さんを抱えている会社を選択致しました。
しかし、一般的に工務店では建築費用を抑えることに強みがある半面、使い勝手や品質、デザインなどに不安が残る場合
が多いです。その点、長期での賃貸経営に不向きな部分があることから、事業コンセプト及び基本設計、建具や水廻りな
どの設備の選定は全てTERAで行う事と致しました。

【コンサルティングによる成果】

※工務店と価格交渉を行うことで、大幅なコストカットに成功。施主様が元々お見積もりを取られていたハウスメーカー
  の施工費用と比べると6割程度の施工費用にて建築できています。
※1階と2階以上とか、1K/1Rタイプと1LDKタイプなどニーズに合わせお部屋単位で細かくコンセプトを設定。
  合計26種類に及ぶ様々な水廻り設備を使用しています。
※耐震性能を強化するため、TERAで建物に合った制震金具を選び、追加で設置工事を行いました。
※金融機関と借入条件の交渉を行い、木造の法定耐用年数を超える25年での融資期間を獲得。
  金利も当初10年固定0.53%の条件で借り入れに成功。

ギャラリー

オーナー様の声

TERAさんはインターネットのサイトで問い合わせをしてご連絡をいただいた会社の中の1社だったのですが、
本当にたくさんの会社からお電話をいただいて正直ちょっと面倒になっていました。
電話でお断りした会社も多かった中、お会いしてお話をお伺いしようと思った一番の理由は、
お電話を下さった方が「弊社は建設会社ではありませんので、場合によっては建設をお勧めしないこともあります。」と
おっしゃっていたことでした。
ご連絡いただいた会社さんには、どちらさまにも駅から徒歩17分でも大丈夫ですか?ってお尋ねしましたが、
皆さん「大丈夫ですよ。」とおっしゃるんですね。でも築年数が古い物件が多いとはいえ、周辺のアパートは結構空いて
いるお部屋もあるので、そんなに甘くはないだろうなと思っていました。
しかし、赫さんはお会いして一番最初に「始めに失礼な物言いをお詫び致しますが、この立地ですと相当工夫しないと
ただ建てるだけでは駄目ですよ。」とおっしゃったんですね。そして続けて「これは様々なことに言える事ですが、
これからの賃貸経営は中途半端は駄目です。目いっぱいコストを落として安く建て、ここより駅近の物件と同じ広さだけ
ど賃料が1万円安いとか、逆に住み心地や高級感にこだわってコストも手間隙もかけ、賃料は高めだけどとにかく素敵な
物件にするとか、大きく差別化を図る必要があります。ただ今回のケースの場合、立地を考えると大手のハウスメーカー
さんでの施工は難しいと思います。工務店を使ってコストを落とすっていう選択肢一択じゃないでしょうか。」
と言われたんです。
赫さんとお会いする前に、ハウスメーカーさんで収支計画書を出していただいたのですが、
入居率が8割を下回ると赤字になるプランだったんですよね。
この場所で入居率を8割確保しないと赤字になるんじゃとてもじゃないけど無理だって思いました。
建築費を抑えてせめて6割、できたら半分お部屋が埋まっていたらローンを払っていけるって計画じゃないと怖くて建て
られないって思ったんです。
そう思っていたところに赫さんからそういう話をされたので、とても納得できました。予想はしていましたが、
ハウスメーカーさんのお見積もりに比べてだいぶ安かったです。
ハウスメーカーと工務店の違いについて、メリットだけではなくデメリットもきちんと説明してもらえたことも安心材料
の一つになりました。
管理もお願いしたのですが、ゴミの収集について清掃局まで話にいっていただいたり、とにかく丁寧な対応をしていただ
いていて以前の管理会社との違いに驚いております。
建物が完成してもう直ぐ1ヶ月ですが、おかげさまで12部屋が契約となり、空室はあと2部屋になりました。
満室になりましたらお世話になったTERAさんのスタッフさんを呼んでお祝いに食事でもと思っております。
今後ともよろしくお願いいたします。

コンサルタントより

市場調査の結果、当地域は23区の中では賃料相場が低く、また物件の場所が最寄り駅から徒歩17分という立地になる
ため、とにかく建築コストを抑えて採算ラインを下げる必要がありました。
幸い物件から比較的近い場所に弊社の提携工務店があり施工費は抑えることが出来たのですが、駅から徒歩17分という
アクセスですので、築10年以降の入居率を考えるとコストだけでなく間取りや内装にも工夫が必要でした。
魅力的な物件にするため、例外的な措置ではありますが内装設備の一部を工務店への受注から外し、弊社が選別した資材
メーカーへ分離発注いたしました。
そのため設計やデザインに加え施工管理などの必要も生じ、完成までは何かと大変でしたがその分喜びもありました。
予算を抑えて建築しておりますが、オートロックやSECOMによるホームセキュリティ、防犯カメラを完備し、
家賃相場からするとかなり充実した物件になったと自負しております。
当地域は治安やマナーが悪いと言われていて女性の入居率が低いエリアなのですが、セキュリティを大幅に強化すること
で、狙い通り女性の入居者を多く獲得することに成功しました。
賃貸アパートを建てる際の基本ではありますが、市場調査を綿密に行うことの大切さと、
ひとつひとつ創意工夫を重ねることの大切さを改めて感じた案件でした。

お問い合わせ・ご相談・個別相談会のお申し込みはこちら

Page top

© 2008 TERA corporation.