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2016.07.17更新

今も昔も土地活用の主役
「アパート賃貸経営」のこれからを考える

「駐車場にするかアパートにするか」

「土地活用」の中で、アパート経営の位置づけというのは、基本的には土地を売りたくないという方になります。
土地を売りたくないというオーナーの方が何をやるかっていうことになったときに、
「アパート経営」とか「駐車場経営」とか「倉庫」にするとか、色々あるわけです。

しかし、「倉庫」は用途地域の問題で作れないところが多いのです。
それから「駐車場」だとこれは需要のある地域というのが少ない。
そして近隣の状況の変化をとても受けやすいのです。

つまり近くに大きな病院とか学校とかがあるときは需要が非常にあるのですが、
そういう施設が移転したりしたとたんに全然 埋まらないとか。
それから近隣にちょっと安い「駐車場」ができたらそっちに流れてしまうとか。
そういうことがあって、やはり「倉庫」と同じで、可能なところが少ない。
また「駐車場」の場合は初期投資が少なくて済みますが、リターンも少ないので。

「駐車場」の場合は、やり方 が2つあって、1つは、1つと言ってもほとんどがそれなんですが、
例えば大手の場合、大家さんは土地を貸すだけで地代をもらうやり方。
「駐車場」がどれだけ埋まろうが埋まるまいが一定の金額をもらう。
コインパーキングの設置費用とかは全部運営する大手が負担するっていうパターンが多い。
ただこれは正直言って地代が安い。

同じところで「アパート経営」をしたものと比べると、もちろん条件にもよりますので、
一概には言えないですけど、それと比べたら5分の1、10分の1になるのです。手残りが。
もちろんその駐車場の場所が良ければ高い地代を設定できますが、
駐車場として料金が取れるところっていうのはお部屋の賃料としても取れるところ。
例えば駅前だと「駐車場」でもとても地代を取れるんですけれど、ただそういう案件って正直多くないですよね。

もう一つのやり方は、オーナーが自らお金を出して、コインパーキングを設置したり月極の駐車場をつくる方法です。
こちらの方が、利益は上がるのですが、「アパート経営」と比べると額は低いですね。
あくまで駐車場は暫定的にしている場合が多いのです。

例えば相続問題が関わる場合。
何かを建ててしまうと建てたものを後で2つに分けるのは困難です。
なのでとりあえず 「駐車場」にしておくと。
何もやらないと固定資産税ばかりかかってしまいますからとりあえず「駐車場」というのが多いのです。

基本的に「土地活用」ができる場所であるならば一般的に「アパート経営」がリターンが高いのです。
そういう意味でいくと、土地活用で「アパート経営」以外のものっていうのは、「アパート経営」が何かしらの理由でできない時に考えるものなのです、基本的には。「アパート経営」が「土地活用」の王道です。
なぜならリターンが大きいから。そして安定性があるから。

しかし、駅徒歩分数とか立地条件によって「アパート経営」ができないところがあるんです。
そういうところに関しては「駐車場」も厳しいですし、「倉庫」もまず無理なんですね。
じゃあどうするか、そういう場合は売って、たとえ小さくてもいいから賃貸需要があるところに買い替えた方がいい。
総人口は減っていますが、東京の人口はあまり変わってなくて、地方が激減。需要がどんどんへこんでいる。
いま現在の状況だけを考えれば、地方の土地を売って都内に買い替えた方がいいという状況ですね。

次回は、「アパート経営の現況」について詳しくお伝えしましょう。

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