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2018.06.17更新

弊社代表が語る、不動産投資の現状と対策【 2 】

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皆さんこんにちは。

TERAcorporationの赫です。

今回も、前回に引き続き不動産市場の現状と対策についてお話していきたいと思います。

どうしたら良い土地が買えるか?                

前回の最後にもお話致しましたが、良いお土地自体がごく稀にしか出てこない上に、やっと出てきても精算が早い専門業者にご案内をされてしまい買うことができない。

ではどうすれば良いのか?ポイントは2つです。

1、探したお土地、またはご案内されたお土地が購入するに値するお土地かどうかの判断を迅速に行うことができる様にしておく。

2、お土地の代金を速やかに清算できる様にしておく。

言うまでもなく良いお土地はそう簡単には見つかりません。売買の専門業者でも買い付けに苦労しているご時世に、一般の投資家が良いお土地にめぐり合うチャンスは滅多にありません。

ですが、「石の上にも3年」というように一般の方が見れるサイトにも、良いお土地が売りに出されることが稀にあります。

その時が最初の勝負です。投資に適した本当に良いお土地はとにかく直ぐ売れてしまいます。私の肌感覚では長くても1週間以内です。ですから情報を得たら遅くとも3日以内には売主または仲介業者に買付証明を入れないと購入することは難しくなります。

しかし、専門家でもない限りお土地をぱっと見ただけで、そのお土地が購入に値するお土地なのかどうかなど判断できませんので、通常は仲介に入っている不動産会社のアドバイスで判断することになります。ですが、いうまでもなく不動産会社は売買手数料で収益をあげている訳ですから、どうしても物件に対する見込みが甘くなる傾向があります。建設会社も同様です。お土地を購入してもらって建物を建てないことには収益が得られませんから、基本的に購入を勧めるスタンスに違いはありません。

そこで、慎重な方は建設会社に建築可能なプランとお見積もりを依頼して、その結果を見てご自身で判断されようとするのですが、このやり方には致命的な欠点があります。

そう、スピードが遅いのです。通常、建設会社に建築プランとお見積もりを出してもらうには、2週間から~1ヶ月くらいかかります。もちろん、「良い内容であれば契約するから1週間以内に提出してくれ」と言えば頑張ってくれることもありますが、土地を買うかどうかさえ決まっていない状況ではそんなスピーディには動いてくれません。

がんばりましょう!

この問題を解決する方法は色々ありますが、一般の投資家の方に私がおすすめしたいのは、まずハウスメーカーと交渉することです。ここで大事なことはビジネスのお付き合いはギブアンドテイク、WINWINでないと上手くいかないということです。

無駄な手間はなるべく取らせないようにする。残念ながら土地の購入を見送ったり、別の建設会社で建築を決めたりした場合は、いずれ何かで返すつもりであることをきちんと相手に伝えるのも大事です。

具体的にはまずプランをお願いする時に、必要最低限で構わないのでとにかく急いで欲しい旨を伝える。自分でできないのは建物全体のボリュームを出すことだけです。ですからハウスメーカーには各階が何平米まで建てられるのか、おおよその建築費はいくらかかるのか、それだけを教えて欲しいと依頼します。

そこさえわかれば、後はSUUMOなどの賃貸サイトを見れば賃料の相場はすぐわかります。もちろん躯体構造の違いや平米数、設備などの違いは可能な限り考慮してください。

賃料の合計額の算出ができれば、後は経費とローンを引くだけです。賃貸経営にかかる経費はインターネットなどを見ればわかります。月々のローンの支払い金額はローン計算用の電卓を購入すれば直ぐに計算できます。

ある程度慣れも必要だとは思いますが、上記の方法で1週間以内の判断は可能になるはずです。1番手で購入の意思を伝えることができたならば、後は他のお客様に案内されないようにするだけです。

次回はその辺りをお話したいと思います。

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