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2017.12.25更新NEW

賃貸経営の資金調達で使われる「アパートローン」とは

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土地活用のために賃貸物件を建てる際、資金調達で使われるのが「アパートローン」と呼ばれるもの。マイホームを建てる際に使われる一般的な住宅ローンとは少し違います。アパートローンの特徴や注意点についてご紹介します。

アパートローンは住宅ローンとはまったくの別物

「自分の土地に建物を建てる」という点では賃貸物件もマイホームも同じですが、マイホームは自分たちが使うことが目的であるのに対し、賃貸物件は家賃収入を得ることが目的であり一種の事業です。このため金融機関も中小企業に融資するのと同じスタンスを取っています。
具体的には、まず金利が違います。住宅ローンでは返済期間や固定金利・変動金利どちらを選ぶにしても1%台までですが、アパートローンでは1~3%が主流。これはアパートローンが高すぎるのではなく、住宅取得が生活に必要不可欠なことであるため住宅ローンの金利は低く抑えられているのです。
また、審査も住宅ローンと比べてアパートローンは厳しくなっているのが特徴。アパートローンは安くても3,000万円、マンションやアパートを複数建築するとなると2、3億円の借入が必要になり、借り入れる人の収入以上の返済となるものが珍しくありません。そのため融資する金融機関は本人の属性だけでなく、建てようとする物件の収益性を重視します。賃貸の事業計画がしっかりしていなければ良い条件で融資してもらえなくなり、賃貸物件の経営計画がグレードダウンしてしまう可能性もあります。

アパートローンを選ぶ際のポイント

賃貸物件の建設費用は、マイホームよりも高額になる上、自分の収入以上の返済を負うことになるので、自分の賃貸経営プランに合ったアパートローンを選ぶことが大切です。
ローンを選ぶ際に注目したいポイントは「金利」「返済期間」「借入金額」の3つ。
金額が大きいことと返済期間が長いことから、1%の差でもかなりの金額になるため、金利は注目しておきたい点です。
返済期間は長ければ月々の返済が楽になりますが、返済する金額そのものが大きくなり、短いとその逆だといえます。
借入金額は大きすぎると家賃収入が減った時に苦しくなりますし、自己資金が多すぎると回収に時間がかかります。用意しておきたい自己資金の目安は1割ですが、金融機関によっては自己資金の金額を指定してくるところもあります。
メガバンク系のほうが審査が厳しい分、有利な条件であることが多く、地方銀行やネット銀行などはその逆の傾向がありますが、物件の評価は金融機関によって異なるので地方銀行のほうが条件がいいということも珍しくありません。サイトやパンフレットの説明に惑わされず複数の金融機関で相談を行い、比較することが大切です。

アパートローンの注意点

アパートローンの場合には「期中金利」がかかったり「税制面の優遇措置がない」ため、住宅ローンよりも支出が多くなる点にも注意しましょう。
金融機関は着工時、中間、引き渡し時など何度かに分けて建築会社に工事代金を入金します。たとえば6,000万円の工事代金のうち、着工時に2,000万を建築会社に入金する際、元金である2,000万円の返済は猶予されますが、金利分の返済が必要になります。利息のみとはいえ、家賃収入が入る前に請求が来ますので覚えておいて下さい。
またアパートローンは住宅ローンと違い、税制面での優遇がありません。家賃収入は事業所得になるので、確定申告の必要もあります。
ローンの返済以外に出ていくお金も多いので、そうした支出も忘れずに計画を立てることが大切です。

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