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土地活用コラム プロがそっと教える「土地活用」のホントの話。不動産評論家が、オーナーのためになる経営ノウハウ、最新情報を語ります。

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2017.11.13更新

「農地転用」って? 農地を有効活用するには

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「相続で土地を取得することになったが、どう活用すれば良いのかわからない」という方は少なくありません。中でも、田畑など耕作のために使われる「農地」は、農地法という法律によって売買やほかの目的での使用が制限されるため土地活用が難しいです。相続で農地を取得した場合、どのような活用方法があるのかをご説明します。

農地転用は制限されている

農地は基本的に耕作以外の目的での使用を禁じられています。
ほかの目的に使用(農地転用)するには、その農地が所属している農業委員会を経由して都道府県知事の許可を受ける必要があります。
しかし、すべての農地に転用が認められているわけではありません。

農地は、「農用地区域内農地」「甲種農地」「第1種農地」「第2種農地」「第3種農地」の5種類に区分されます。
農用地区域内農地、甲種農地、第1種農地については、原則として転用不許可の農地です。
ただし第1種農地は、公共性の高い事業のために使用する場合などに限って転用が許可されます。

第2種農地は周辺の状況など条件によって転用が許可される農地、第3種農地は原則として転用が許可される農地です。
農地区分は、農業委員会に問い合わせることで確認できます。

農地を有効活用するには

農地を有効活用するには

農地を活用する方法は、大きく「農地のまま活用する」「転用して活用する」「転用を前提として売却・賃貸する」の3つに分けることができます。
具体的に見ていきましょう。

(1)農地のまま活用する
原則として転用不許可の農地の場合などは、農地のまま活用する必要があります。
具体的には、農業委員会の許可を得て農家もしくは新しく農業を始める人に売却もしくは賃貸するという方法です。
ただし需要は多くないため、売却先や賃貸先を見つけるのは難しいケースも多いです。所有している農地の周辺の農家に相談してみるのが有効かもしれません。

また、小規模で点在する農地をまとめて、規模拡大したい農家に売却・賃貸しやすくするための「農地集積バンク」という制度を利用する方法もあります。
こちらは市町村の農政担当部署が窓口となっているので、まずは相談してみると良いでしょう。

(2)転用して活用する
転用できる農地区分にある農地なら、農地転用の許可を得てほかの目的で土地活用することが可能です。
ただし、農地転用の申請には必ず転用目的と事業計画書を添える必要があります。
目的実現の確実性が審査され、適当と認められない場合は許可されません。土地の造成だけをおこなう転用はできないのです。

転用して活用する場合の活用方法としては、例えば「自宅」「駐車場」「資材置き場」「太陽光発電」などといったものが考えられます。
転用目的を明確にして、工事計画や資金計画などを具体的に進めたうえで申請し、実現可能と認められれば転用が許可されるのです。

(3)転用を前提として売却・賃貸する
転用後の土地を自分で活用するつもりがないのであれば、転用を前提として第三者に売却や賃貸するという方法が良いでしょう。
転用を条件とした売買契約や賃貸借契約を結ぶことになります。転用後の土地の利用は買主や借主がおこなうため、売主や貸主としての事業計画は必要ありません。
売却する場合はその後の活用については考える必要がないですが、賃貸の場合は借主の事業や賃貸借期間などについて慎重に検討することが求められるでしょう。

農地の活用方法についてお伝えしました。農地法による制限が多いですが、活用できないわけではありません。
所有している農地にどのような活用方法があるのかを理解し、最適な活用方法をご検討ください。

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