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2016.07.18更新

今も昔も土地活用の主役
「アパート賃貸経営」のこれからを考える。

「アパート経営、昔と今」

「アパート経営」を取り巻く状況はここ2・3年前からどんどん変わってきています。
その要因は、一つは少子高齢化ですね。もう1つは賃貸アパートの増加。大幅に増加しました。
理由は2つあって、1つはこれ一番大きいのですが、相続税の増税です。
基礎控除の減額により相続税対象者が今までより何倍も増えた。
それで相続税対策としてアパート建てようという人が増えた。それが1つ。
もう1つが、国の方でやっている量的緩和ですね。金利が安くなった、それでどんどんアパートが増えました。
需要が減るのに供給が増えている。増えたのはほとんど「木造アパート」です。

「コンクリート造」や「鉄骨造」に向いているところは元々限られてますし。
条件が合わないとなかなか利益がでないのです。
RC・SRCとは両方とも鉄筋コンクリートなのですが、RC は鉄筋コンクリート、SRCは鉄骨鉄筋コンクリートです。RCは鉄筋を組んでそこにコンクリートを施している。
SRCっていうのは鉄筋と鉄骨を組み合わせてそこにコンクリートを使うのでより頑丈なのです。
そして鉄骨の中では重量鉄骨造。
太さによって重量鉄骨、軽量鉄骨と決まっているのですが、
このRCとか重鉄は3階以上じゃないと採算があわないケースがほとんどです。

アパートとマンションの違いをご存知ですか。
RCとSRC、つまり鉄筋コンクリート、それから重量鉄骨造までをだいたいマンションと言っています。
軽量鉄骨と木造はアパートと言ってます。
それで、いままで相続対策が必要なかった狭小地にアパートがどんどん増えてきたっていうこともあって、
東京都と言えども「アパート経営」は厳しくなってきています。
東京以外は地価も下がってさらに厳しくなってきています。
そうきくと「アパート経営」は、お先真っ暗という感じですが、それは違います。
それはやるべきことをちゃんとやるか、やらないかの違いなのです。

やることやってればまだまだ利益も出ます。
簡単に言うといままで「賃貸アパート」とか「賃貸マンション」は、今まで何もやらなすぎたんですよ。
何もやらなくてもただ建てれば人が入ってたから。
適当と言うと言い方悪いですけど、全然詰めてないんです。
きちんと詰めたものを建築会社が建てていないし、賃貸会社がきちんと募集とかしていない。
でも今まではそれでも運営できていたから、 突き詰めて考えられていなかったのです。

アパート・マンション建築を考える時に一番大事なことは、入居者が入るかどうかです。
その時に、最初にまずマーケティングありきなんです。コンセプトが大事。
そのコンセプトが決まったらそれに適した建築物を考えるべきであり、その建築物が得意な業者に頼むべきなんです。順番として。建物が最初ではおかしいのです。
オーナーさんがハウスメーカーかどこかに電話して、提案された内容でそのまま建てるとそういうケースがとても多い。

ハウスメーカーでも、一応マーケティング提案はあるようですね。
例えば市場調査の結果ですとか。
でもホントにそれをちゃんとどこのハウスメーカーもやっていればすべての結果が同じにならなきゃいけない。
でも全くバラバラなんです。それは、各社が自分の都合のよいようにまとめてしまうから。
まず結論ありきで市場調査の結果を書いているので、実際それではどうにもならないんです。

例えば駅徒歩12分でも、どういう道を通るかで全然違う。
暗いとか商店街通るとか。だけども一律12分なんです。
そういうところも甘いですし、マーケティングした結果を反映させるのも、反映させ方も甘いんですね。
若い単身者向けのものだってなったら、じゃあとりあえずワンルームをつくっておけばいいかと。
そういうレベルなんです。

本来は中に入れる設備だとか間取りまで、細かくもっとワンルームに入る人に特化する必要があるのに、とにかくワンルームをつくればいい、くらいにしか考えていないんです。
それでも昔は借り手がつきました、30年くらい前の高度成長期はね。いまはそうではないんです。
建設会社はとりあえず建てればそこで利益が出るわけですけど、オーナーさんは貸して家賃収入が入ってローン払って
お金が残ってはじめて儲かる。立場が違いますよね。そこが大きく異なるところだと思います。

次回は、「稼げるアパート」について詳しくお伝えしましょう。

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