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2017.06.26更新

不動産投資における「オーバーローン」とは

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金融機関から融資を受けて物件を購入する際に、頭金を入れず物件価格の全額の融資を受けることを「フルローン」、物件価格を上回る融資を受けることを「オーバーローン」と言います。
フルローンやオーバーローンで物件を購入する場合、どのようなメリットやデメリットがあるのかについて見ていきましょう。

不動産投資の「フルローン」「オーバーローン」とは

不動産を購入する際、必要になるお金は大きく以下の3つに分けられます。

(1)土地代金
(2)建物代金
(3)諸費用

(1)と(2)を合わせたものが「物件代金」となり、これを自己資金と金融機関からの融資でまかなうのが一般的です。
また、(3)の諸費用とは税金や各種手数料、保険料、登記費用など、不動産購入時に物件代金以外にかかる費用のことで、通常は自己資金から現金で支払うことになります。

融資を受けて不動産を購入する場合、物件価格の1~3割程度を頭金として自己資金から支払うケースが多いですが、物件によっては全額を借り入れするローンを組むことが可能です。
これを「フルローン」と言います。

さらに、諸費用の分まで含めてローンを組む(物件価格を上回る金額の融資を受ける)ケースもあり、これは「オーバーローン」と呼ばれています。

オーバーローンやフルローンは危険?

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フルローンやオーバーローンで不動産を購入できれば、自己資金を減らさずに投資できてお得なように思えますが、頭金を支払わず全額をローンで支払う場合、当然ながら借入額および返済総額が大きくなります。

不動産投資には空室リスクなどもあるため、月々のローン返済負担が大きいほど、経営破たんのリスクも高くなると言えるでしょう。

ローン返済期間中に、物件のリフォームやメンテナンス等のために資金が必要になった場合に、フルローンやオーバーローンを組んでいるとローン審査に通りにくくなるというデメリットもあります。

オーバーローンやフルローンを利用するメリット

危険だと敬遠されがちなオーバーローンやフルローンですが、不動産投資では上手に利用することでメリットも多いと考えられています。

一番のメリットはやはり、自己資金を減らさずに投資できることでしょう。
万が一のときのためにまとまった自己資金を残しておければ安心ですし、2棟目、3棟目の物件を購入するための資金にできるため、早いペースで投資の規模を拡大していけるでしょう。

また、不動産投資ではタイミングが重要になります。
これぞという良い物件を見つけたときに、自己資金ゼロで購入できるオーバーローンやフルローンは、チャンスを逃さないことにもつながります。

不動産投資におけるオーバーローンやフルローンについてお伝えしました。
利用を検討する際には、メリットとデメリットを把握したうえで十分に検討なさることをおすすめします。

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