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2016.07.19更新

今も昔も土地活用の主役
「アパート賃貸経営」のこれからを考える。

「稼げるアパートとは」

例えばこんな話があります。
練馬区の江古田という街で最近賃貸物件が建ったところがあるのです。
その物件は、駅から徒歩12分くらいのところなのですが、行く道が細くて暗い道なのです。

元々ここは学生街で、細くて暗い道でも駅から距離があってもいいというのは若い人が多い。
男子学生ですね。そういう人たちは、駅近で高い家賃の部屋ではなくて、遠くても安くてちょっとおしゃれな部屋がいいと。

で、その成功物件では、1階の18㎡しかないお部屋に入居者が殺到したと云うことです。
そこでは、通常の仕様ではないキッチンを採用したということです。

通常のキッチンの奥行きというものがあるわけですが、そのキッチンの奥行きをとるには当然その奥行きで通れるだけの通路の幅が必要であって、それに伴って部屋の広さが限られてくる。

ところがこの物件ではすごく奥行きがせまいキッチンを、スタイリッシュなデザインキッチンを採用したと。
調理する人には向いてないです。お湯沸かすだけ的なキッチンです。でも奥行きがないキッチンを入れたのです。

ターゲットが本格的に料理する人の少ない男子学生ですから。
そのキッチンのおかげで、居住空間が広がった。
18㎡しかないんですけど、「ウォークインクローゼット」がついてるんです。
そういうお部屋。ここは応募が殺到したそうですよ。

結局いまは、インターネットで比較できるから。
昔アパートを探す時は、例えば池袋から東上線・西武線で探そうと思ったら、池袋に行って駅前の不動産屋に行って、
こういう条件でっていうと、不動産屋にこれどうですかと提案されて、という決め方だったのです。

不動産屋がある程度提案するものをコントロールできたわけです。不動産屋が勧めたいものを勧められた。
でもいまはネットで全部比較されるわけで、不動産屋が勧めたいものが勧めれないのです。
入居者がシビアに選んでしまうので。で、その成功物件では、18㎡の部屋の寝室にウォークインクローゼットもあるというプランにした。
結果、ほかの部屋の5倍くらい入居のお申込みがあったそうです。

失敗例もいろいろ聞こえてきますね、この江古田の成功例のように木造の学生向けのものをつくらないといけないところでマンションを提案していたり。
あわないものが提案されているケースが多いですね。
いろんなことが練られてないのです。一番は間取りと設備ですよね。間取りと設備がやっぱりあってないっていう。

駅から遠いのに高い。あるいは、建築費が高い建物。なので駅近より高い設定になっていて、全然借りがつかない。
そういうケースもあります。

なぜそうなるかというとその建築会社が高い建物をすすめている会社だからです。
こんな例もあったそうです。新築で建てたのに7割の部屋が埋まってないと。
場所が2つの駅のちょうど中間でどっちの駅からも15分。
でも、そこより駅近に新築で安い建物いっぱい建ってるんです。
そりゃ埋まりませんよね。でも建築費高く建ててるんで家賃下げられないんですよ。家賃下げてしまうとローン払えなくなってしまうので。

このように、「アパート経営」にはいろんなミスマッチが多いのですね。

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