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2017.06.05更新

サブリース(一括借り上げ)を利用するメリットとデメリットとは?

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マンション経営をする上で念頭に置いておかなくてはいけない空室リスク。
入居者がおらず期待どおりの家賃収入が得られないという不安はどうしてもついて回ります。
そんなマンションオーナーの不安を解消してくれる方法のひとつに、サブリースというものがあるのをご存知でしょうか。

「一括借り上げ」というもので、オーナーはサブリースを利用することで空室リスクを減らすことができます。
ここではサブリースの概要や、それを利用することで得られるメリット、デメリットをご紹介します。

サブリースとは

サブリースとは、「不動産業者の一括借り上げ」のこと。
一括借り上げというのは、ハウスメーカー(不動産業者)とマンションのオーナーが賃貸契約を結ぶことを言います。
ハウスメーカーがオーナーの物件を借り上げ運営・管理するシステムです。

空室があろうとなかろうとオーナーには一定の収入が発生し、ハウスメーカーは賃借した物件をまた貸しすることによって利益を得ます。
契約を結んだハウスメーカーは入居者の募集をおこない、また物件の管理も請け負います。
そのためオーナーは物件の管理や入居者の募集を基本的にする必要がありません。

サブリースのメリット

サブリースを利用することにはいくつかのメリットがあります。

・ 家賃収入が保障される
サブリース契約を結ぶ際、「家賃保証期間」が提示されます。
この期間内に関しては一定の家賃が保証されます。
借上げの契約期間とは異なりますので注意が必要です。

・ 入居者とのトラブルで矢面に立たなくていい
入居者とのトラブルは、煩わしいものです。
サブリースをすると入居者にとっての「大家」はサブリース会社になります。
そのためオーナーがトラブルに巻き込まれることが少なくなるのです。

・ トラブルの解決をサブリース会社に一任できる
上の内容に近いことですが、契約を結ぶとサブリース会社に決裁権を委ねることになります。
そのため、一般管理の場合は所有している賃貸物件でトラブルが生じた場合、管理業者や組合からトラブル解決に向けての施策を提案され、 その後の判断は自身で行う必要があります。

ですが、サブリースを利用する場合には、サブリース契約を結んだ会社が決裁権を持っているため、基本的にはトラブルが生じた場合の解決を任せておくことができます。

サブリースのデメリット

サブリースのデメリット

一方でデメリットも指摘されていますので注意しておきましょう。

・ 免責期間というものがある
サブリース会社によりますが、平均で賃貸開始1~3ヶ月の間(最も入居率を確保できる期間)は、家賃がオーナー様に全く支払われない「免責期間」というものがサブリース(一括借り上げ)契約に組み込まれております。
この期間は、賃貸収入が得られずローンの支払いを手出ししなければなりません。

・ オーナー様に更新手数料は支払われません
一般管理の場合、入居者が更新した際の手数料はオーナー様に支払われますが、(管理会社との契約により全額もしくは半額が一般的です)サブリース(一括借り上げ)の場合、全額サブリース会社の収入になります。

・ 家賃が低く設定される傾向にある
立地や建物条件にもよりますが、サブリース会社のリスクヘッジを目的に、通常の設定より凡そ1割程度低く家賃設定がされる傾向にあります。

・ 中間マージンが発生する
サブリース会社に間に入ってもらうことで、中間マージンが発生します。
そのため実際の家賃収入よりも手取りが少なくなります。

・ 家賃保証期間が過ぎると家賃が下がることもある
メリットの項目で「家賃収入が保障される」と書きましたが、これはあくまでも「家賃保証期間」内の話です。
一度、保障期間が過ぎてしまうと、場合によっては家賃が下がることもあり、収入が減ってしまうおそれもあるため、注意が必要になります。

・ 契約が途中で打ち切られることがある
サブリースの契約期間は基本的に30年とされていますが、サブリース会社からの賃料提示を承諾できない場合、途中で契約が終了することもあります。

以上がサブリースの概要とメリットとデメリットです。
特にデメリットに関しましては注意してください。
サブリースを利用する際は契約条件や所有物件の状況などをしっかりと吟味して決断するようにしましょう。

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