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2017.04.17更新

土地活用するなら知っておくべき法律「都市計画法」とは

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自分が所有している土地でも、好き勝手に使い道を決められるというわけではありません。不動産は個人の資産であると同時に、都市や国土を形作る一部でもあり、その利用や用途にさまざまな法規制が設けられているのです。中でも基本となる「都市計画法」について、土地活用するうえで知っておくべき基本事項をご紹介します。

「都市計画法」ってどんな法律?

「都市計画法」は、都市の健全な発展と秩序ある整備を図ることを目的とする法律です。現行法が定められたのは高度成長期にあたる1968年。都市化が進む中、無秩序な開発が行われることを防ぎ、機能的で良好な都市環境を築くためのルールの基準を定めたのです。
各都道府県は、この法律にもとづいて都市計画の策定を行っています。

都市計画の対象となるのは「都市計画区域」

都市計画法では、まず都市計画の対象となる「都市計画区域」を定め、さらにその中に「市街化区域」と「市街化調整区域」を指定しています。

・市街化区域
市街地を形成している区域及びおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域

・市街化調整区域
市街化を抑制すべき区域

市街化区域については用途区域を定め、それぞれに応じた建物の建築が可能ですが、市街化調整区域については農林漁業用の建物以外の建築は原則として認められていません。

ちなみに、都市計画区域の中にあって市街化区域にも市街化調整区域にも指定されていない区域は「非線引き区域」と呼ばれています。非線引き区域は市街化区域と比べ土地利用に対する規制が緩やかですが、用途地域が定められている場合もあります。

市街化区域には「用途地域」が定められている

市街化区域では建物の建築が認められていますが、どこにでもどんな用途の建物を建てて良いというわけではありません。無秩序な都市開発を防ぐために、「用途地域」として建物の利用用途をエリアごとに定めているのです。

都市計画法では、全部で12種類の用途地域が定められており、大きく「住居系の用途地域」「商業系の用途地域」「工業系の用途地域」の3つに分けられます。

【住居系の用途地域】
第一種低層住居専用地域
(主に2階建て程度の戸建住宅やアパートなどのみ建築可能)

第二種低層住居専用地域
(第一種に加えてコンビニなどの小規模店舗も建築可能)

第一種中高層住居専用地域
(3階建て以上のアパートやマンション、中規模な店舗なども建築可能)

第二種中高層住居専用地域
(第一種より広めの店舗やオフィスなどが建築可能)

第一種住居地域
(住居に加え、中規模の店舗や施設が建築可能)

第二種住居地域
(住居に加え、大規模な店舗や施設、ごく小規模な工場も建築可能)

準住居地域
(住居に加え、大規模な店舗や施設、小規模な倉庫や車庫、ごく小規模な工場も建築可能)

【商業系の用途地域】 近隣商業地域
(住居に加え、ほとんどの商業施設、オフィス、ごく小規模な工場が建築可能)

商業地域
(ほとんどの商業施設、オフィス、小規模な工場に加え高層マンションなど住居も建築可能)

【工業系の用途地域】
準工業地域
(危険性や環境悪化のおそれが少ない工場が建設可能で、住居や店舗の建築も認められている)

工業地域
(どんな工場でも建築可能で、住居や店舗の建築も認められている)

工業専用地域
(どんな工場でも建築可能で、住居や店舗の建築は認められない)

以上のように、土地の利用にはさまざまな制限が法律で定められています。土地活用を検討する際には、ご自身の所有する土地がどのような区域にあたり、どのような制限があるのかをあらかじめしっかりと確認しておくのが大切です。

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