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2017.04.03更新

住宅ローンを利用して賃貸併用住宅を購入するメリット

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不動産投資のメリットは、銀行など金融機関から物件を担保に融資を受けてレバレッジを効かせた投資ができる点です。融資を受けてアパートやマンションなど賃貸物件を購入する場合には、基本的にアパートローン(不動産投資ローン)を利用することになります。
ただし、自宅として利用する建物の一部に賃貸用の住戸を作る「賃貸併用住宅」であれば、マイホーム購入のための「住宅ローン」を利用することができます。
ここでは、住宅ローンを利用して賃貸併用住宅を購入するメリットや注意点についてお伝えします。

賃貸併用住宅購入に住宅ローンを利用するメリット

賃貸併用住宅購入の際、アパートローンではなく住宅ローンを利用することで以下のようなメリットが得られます。

・アパートローンより融資が受けやすい
通常、アパートローンなどの不動産投資向けローンでは、融資を受ける人の属性だけでなく物件の収益性なども審査基準となり、住宅ローンと比べて審査が厳しくなります。購入しようとする物件によっては審査に通らず融資を受けられないケースも少なくないのです。一方、住宅ローンはマイホームを購入支援のためのローンなので審査基準は投資用ローンと比較して緩く設定されています。

・アパートローンより金利が低い
一般的にアパートローンの金利は1.5%前後~となっているのに対して、住宅ローンの金利は1%前後~と、金利の面でも住宅ローンはかなり優遇されています。また住宅ローンの場合、アパートローンでは組みにくい長期固定金利型ローンを選ぶことができるため、将来の金利上昇リスクを避けやすくなります。

・住宅ローン減税が利用できる
住宅ローン減税とは、年末時点の住宅ローン残高の1%が所得税から還付される税制優遇制度です。住宅ローンを利用して賃貸併用住宅を購入した場合、自宅用スペースが住宅ローン減税の対象となります。

利用できるかどうかは賃貸部分の割合で決まる

アパートローンと比べて審査や金利で有利な住宅ローンですが、賃貸併用住宅なら必ず利用できるというわけではありません。
基本的に、住宅ローンというのはマイホーム購入支援のための制度です。このため、住宅ローンを利用するための条件として、建物全体に占める賃貸部分の割合に制限を設けている金融機関が多いのです。

一般的には、「賃貸部分の面積が建物全体の50%まで」としている金融機関が多くなっています。収益性を考えると賃貸部分をできるだけ多くしたいところですが、この制限を上回ってしまうと住宅ローンを利用できなくなってしまいます。間取りを考える際には十分に注意する必要があります。

ただし、金融機関によっては上限をもう少し高く設定しているケースもあります。ケースバイケースにはなりますが、賃貸部分を多くしたいという場合にはこうしたローンを探してみるのも良いでしょう。

また、自宅部分と賃貸部分を区分登記すればそれぞれが独立した不動産となるため、建物に対する割合に関わらず自宅部分に対して住宅ローンを利用することができます。

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