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2016.10.20更新

今も昔も土地活用の主役
「賃貸経営」のこれからを考える。

「アパートにするか、マンションにするか」

アパートを建てるには最低何㎡いるんですか、などとよく聞かれるんですが、何㎡以上ってないんですよ。
アパート経営って事業ですから。
どんなに狭くても、たとえ2戸しか賃貸部分がなくても、それでも利益が出せれば問題ないのです。
全ては採算がとれるかどうかにかかっています。

建設会社に相談するとアパート建築がメインのハウスメーカーや工務店などはアパートを勧めてくる。
一方、マンション建築がメインの会社は、マンションを勧めてくる。
でも本当はどういう建物を建てるかを決めてから、それに適した会社を探さないといけないんです。
例えばアパートが適している土地なのに、マンションが得意なところに話をしちゃうとマンションを
勧められちゃう。それだと経営が成り立たない。

アパートに向いてる土地と、マンションに向いてる土地っていうのはあります。
高い家賃で貸せるところなら基本的にはマンションを建てた方がいいですね。
高い家賃で貸せないところはアパート。
アパートかマンションかを考える際には、まず家賃設定。どれだけの収入が見込めるかが大切なのです。
普通マンションはアパートより建築費が高い分、家賃も高くなります。
その代わりに防音性能とか断熱性能が良かったりオートロックになってたり。
そういう色んな利点があるわけです。
そういうところにお金を払える方がマンションを選ぶ。
家賃が高くても入りたいと言う人がいる立地ならばマンションの方がいい。
でなければアパートにした方がうまくいきます。

アパートやマンションを建てる場合、土地ごとに法律によって決められている建築条件や
土地の広さや形状とか様々な条件に影響されますが「道路付け」も重要です。
土地に対してどういう建物建てられるかってのはいろんな制限あるんです。全部あげるとキリがないくらい。
いろんな枷があって決まるんですが、一番大きく関わるところが「用途地域」と「道路規制」なんです。
まず用途地域によって「容積率」と「建ぺい率」が決まってくるのですが、
道路の幅が狭いと、もともと用途地域で定められた容積率で建物が建てられないのです。
例えばここに60%×300%という土地があるとします。建ぺい率60%、容積率300%です。
土地の広さが100㎡だとすると、本来この建ぺい・容積であれば、敷地の60㎡にあたる部分まで
建物が建てられるんです。
残り40㎡の土地は空き地にしなくてはなりません。それで容積率が300%ですから
各階が60㎡の5階建てが建つわけです。
ところが、もし前面道路の幅が4mしかないと用途地域が住居系の土地では160%までしか
容積率が認められないんです。
そうすると、ここは本来60%の300%なんですけど、道路が4mしかないので60%の160%までしか
建てられないんですね。
なので道路付けが重要なんです。4m以下だと、そもそも新しく建てることが出来ません。
4m以下の場合はセットバックして、今ある道路の中心線から敷地の端までの幅を
2m以上とらないと建てられないんです。
ですから極端な例ですが、もし現状の道路が1mしかなかったら、ここから1m50cmセットバックしないといけない。
道路付けっていうのはとても重要なんですね。
道路付けは容積率以外にも、お部屋の間取りなどに大きく関係してきます。
ここでは詳細を説明するのが難しいので簡単にお話しますが、
建築基準法では、賃貸物件を建築する場合、各お部屋から避難路を設けないとならないんです。
そのため原則的には道路側に出入りが出来る様に、はきだし窓を設ける必要があります。
間口が狭い土地の場合、各お部屋が非常に細長い俗に言う「ウナギの寝床」になってしまいます。
これも、角地で2方向に道路があったり、両方向に道路があったりすれば解決出来る問題です。

このように道路付けが悪くて満足な建物が建てられないケースが非常に多いです。
私がいつも思うのは、不適切な建物が建ってるとか、不適切な建物を提案されている事例がすごい多いこと。
単純にいうと、この場所だったらこういう建物建てなきゃいけないのに違うもの建ってるとか。
木造の学生向けのものをつくらないといけないところでマンションを提案していたり。
あと不適切な例は間取りと設備ですよね。間取りと設備が合ってないっていう。
駅から遠いのに高い。駅近の物件より家賃設定が高くて全然借りがつかない。そういうケースもあります。

「アパートか、マンションか」どちらがいいかということではなくて、
その土地に最適なものを建てないと駄目ですよという話なのです。
やはり第3者的に判断できるプロに聞いてみるべきでしょうね。

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